Dostęp do ofert off-market

Najlepsze wille na Bali nie trafiają na portale. My mamy do nich dostęp. Ty masz zysk 8–15% netto.

Mieszkamy na wyspie, weryfikujemy projekty i udostępniamy je polskim inwestorom. W naszej bazie jest ponad 600+ zweryfikowanych nieruchomości – dobieramy je indywidualnie do Twojej strategii. Prowadzimy po polsku – od due diligence po zarządzanie. Inwestycje od 100 000 USD.

Umów bezpłatną konsultację Pobierz raport 2026
Weryfikacja prawna
Due diligence
Escrow account
Partner na miejscu
Dlaczego potrzebujesz partnera na Bali?

Bali jako nowy filar Twojej globalnej dywersyfikacji kapitału.

Polscy inwestorzy coraz częściej patrzą na Azję. Oto dlaczego.

01

Polska: solidna baza, ograniczony potencjał

Średnie ceny mieszkań w Warszawie sięgają dziś ok. 15 000 PLN/m², a realna stopa zwrotu netto z najmu to zazwyczaj 3–4% rocznie. To stabilny fundament portfela, ale coraz rzadziej źródło ponadprzeciętnych zysków. Dlatego świadomi inwestorzy szukają części ekspozycji poza rynkiem lokalnym – tam, gdzie kapitał może pracować szybciej.

02

Bali: rosnący popyt i 8–14% netto

Oficjalne dane BPS: w 2025 roku Bali odwiedziło ponad 7 milionów turystów, przebijając rekordowy 2019. Bank Indonesia raportuje wzrost sektora hotelowego o +3,84% r/r. Ograniczona podaż nieruchomości premium w najlepszych lokalizacjach sprawia, że dobrze zaprojektowane, legalne wille osiągają 8–14% netto rocznie – przy jednoczesnym potencjale wzrostu wartości samego aktywa.

03

Lokalny partner = przewaga w selekcji projektów

Villa Finder 2026 wskazuje, że 80% nowych willi wygląda podobnie – ale to pozostałe 20% generuje najlepsze wyniki. Najciekawsze projekty często nie trafiają na portale, tylko do zamkniętej sieci lokalnych doradców. Nasza rola: dajemy Ci dostęp do ofert off‑market, weryfikujemy pozwolenia (PBG/SLF), struktury prawne i model zarządzania, tak abyś wybierał z najlepszych, a nie z najgłośniej reklamowanych opcji.

Co robimy

Nie jesteśmy agencją nieruchomości. Jesteśmy Twoim partnerem na miejscu – mieszkamy na Bali i weryfikujemy wszystko osobiście.

Jesteśmy Twoimi oczami na Bali

Mieszkamy tu na stałe. Każdą nieruchomość, którą Ci polecamy, widzimy na żywo. Przeprowadzamy dla Ciebie wideospacer, pokazujemy realny stan, lokalizację i sąsiedztwo. Nie polegamy na katalogach dewelopera.

Selekcja deweloperów i partnerów

Weryfikujemy nie tylko projekt, ale i jego wykonawcę. Współpracujemy wyłącznie z deweloperami z udokumentowaną historią oraz zaufanymi agencjami, które zapewniają obsługę prawną i zarządzanie najmem.

Audyt prawny u naszych partnerów

Nie jesteśmy prawnikami, ale nimi zarządzamy. Zlecamy niezależny audyt prawny sprawdzonym indonezyjskim kancelariom, które badają księgi wieczyste, pozwolenia (PBG, SLF) i zgodność z prawem.

Realne ROI, a nie obietnice

Przedstawiamy Ci suche dane. W 2026 roku liczy się rentowność netto. Pokażemy Ci realne koszty utrzymania, podatki i prognozy zysku w oparciu o aktualne stawki rynkowe, a nie marketingowe zapewnienia sprzedającego.

O nas

Twój polski partner przy inwestycjach na Bali

Jesteśmy na miejscu, żebyś Ty nie musiał

Mieszkamy na Bali i zajmujemy się tylko jednym: pomagamy polskim inwestorom kupować sprawdzone nieruchomości. Nie pracujemy dla deweloperów – pracujemy dla Ciebie. Szukamy, weryfikujemy i negocjujemy, a Ty dostajesz gotową, bezpieczną inwestycję.

Prowadzimy Cię po polsku od pierwszej rozmowy aż po moment, w którym klucze trafiają w Twoje ręce (a potem jeszcze dalej, przy zarządzaniu). Jeden partner na cały proces – bez przerzucania między różnymi ludźmi.

"Rynek Bali nie zwalnia – on się profesjonalizuje. W 2026 roku o sukcesie decyduje nie przypadek, ale legalność, unikalność projektu i profesjonalne zarządzanie."

— na podstawie raportu C9 Hotelworks & Horwath HTL, 2025
Bali luxury villa investment
Jak to działa

Proces inwestycyjny: od pierwszej rozmowy do aktu notarialnego

01

Konsultacja strategiczna

Poznajemy Twój budżet, cele i horyzont inwestycyjny. To my słuchamy.

02

Selekcja projektów

Dopasowujemy do Ciebie 3-5 zweryfikowanych projektów deweloperskich.

03

Analiza ROI i struktury

Przedstawiamy suchą kalkulację i doradzamy optymalną formę prawną (PT PMA, Leasehold).

04

Weryfikacja dokumentów

Przeprowadzamy due diligence gruntu i dewelopera. Dopiero wtedy jedziesz na inspekcję.

05

Finalizacja i wsparcie

Nadzorujemy transakcję i pozostajemy do dyspozycji po zakupie (zarządzanie najmem, serwis).

Rynek Bali 2025/2026 – oficjalne dane

Rekordowa liczba turystów i stabilny wzrost. Co to oznacza dla inwestorów?

0
Milionów turystów rocznie
BPS, 2025
0
% ROI netto (top lokalizacje)
Bali Villa Realty, 2026
0
% obłożenia w Uluwatu
BPS / Villa Realty
0
Lat – średni okres zwrotu
Analiza rynkowa 2026
Rentowność w 2026
Realne stopy zwrotu w kluczowych lokalizacjach
Uluwatu
8–15%
Canggu (top)
8–12%
Seseh
12–15%
Pererenan
~10–20%
Ubud
8–12%
Północne Bali
8–15%
Rynek Bali nie zwalnia – on się profesjonalizuje. W 2026 roku o sukcesie decyduje nie przypadek, ale legalność, unikalność projektu i profesjonalne zarządzanie. To dobra wiadomość dla poważnych inwestorów.
C9 Hotelworks & Horwath HTL — raport rynkowy, 2025
Edukacja

Rynek Bali rządzi się swoimi prawami. Poznaj je, zanim zainwestujesz.

Leasehold: 30+30 lat. Jak to działa?

Standardowa umowa na Bali to pierwszy okres 25-30 lat z gwarantowaną opcją przedłużenia na kolejne 25-30 lat. Łącznie daje to 50-60 lat bezpiecznego użytkowania. W przypadku spółek PT PMA można mówić nawet o 90 latach. Wyjaśniamy, na co zwrócić uwagę w klauzuli przedłużenia.

Realny zwrot z inwestycji w 2026

Średni czas zwrotu kapitału to dziś 7-8 lat. Realne ROI netto waha się między 8% a 14% w zależności od lokalizacji i zarządzania. Rynek się profesjonalizuje – kończy się era łatwych pieniędzy, a zaczyna era solidnych, przemyślanych inwestycji.

Najczęstsze błędy na początku inwestowania

Kupno „okazji" bez sprawdzenia księgi wieczystej, akceptowanie pierwszej umowy leasehold bez negocjacji klauzul przedłużenia, inwestowanie w lokalizacje sparaliżowane korkami (tzw. „traffic tax") oraz wiara w obietnice deweloperów bez weryfikacji pozwoleń (PBG/SLF).

FAQ

Najczęstsze pytania naszych klientów

Tak, polscy inwestorzy mogą legalnie posiadać nieruchomości na Bali, ale struktura własności różni się od polskiej. Najczęstsze formy to prawo użytkowania (Hak Pakai – dla gruntu) oraz prawo własności budynku (Hak Milik – ograniczone dla obcokrajowców). Dla większych inwestycji zakładana jest spółka PT PMA (spółka z udziałem kapitału zagranicznego), która może posiadać grunt na prawie własności (Hak Guna Bangunan). Wszystkie te opcje zapewniają pełną kontrolę nad nieruchomością i możliwość czerpania zysków. Naszym zadaniem jest dobranie optymalnej i w pełni legalnej struktury.
To jeden z kluczowych obszarów, w których dodajemy wartość. Proces składa się z kilku etapów: 1) Rezerwacja nieruchomości i podpisanie listu intencyjnego. 2) Due diligence prawne i finansowe dewelopera oraz gruntu (weryfikacja ksiąg wieczystych, pozwoleń, zadłużeń). 3) Podpisanie umowy przedwstępnej (SPJL) w obecności notariusza. 4) Przekazanie zaliczki na escrow account. 5) Po zakończeniu budowy (lub natychmiast dla gotowych projektów) – podpisanie aktu notarialnego (AJB) przenoszącego prawo własności. Nad całym procesem czuwa niezależny notariusz.
Mówimy o inwestycjach na poziomie minimum 100 000 – 150 000 USD. W tej kwocie można znaleźć ciekawe apartamenty na wynajem w dobrej lokalizacji. Aby mówić o willi z prywatnym basenem i wyższym potencjale wzrostu wartości, należy liczyć się z budżetem od 250 000 USD w górę. Ważniejsze od samej ceny jest jednak bezpieczeństwo prawne i potencjał danej lokalizacji – i to jest nasza rola.
Realne, zbadane przez nas stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego w zarządzanych projektach wynoszą od 8% do 14% rocznie (netto po kosztach zarządzania). Są to wartości konserwatywne, oparte o dane historyczne z ostatnich lat i prognozy wzrostu turystyki. Należy jednak pamiętać, że kluczowym zyskiem jest często aprecjacja samej nieruchomości, która w popularnych lokalizacjach potrafi rosnąć o kilka-kilkanaście procent rocznie. Nasze analizy ROI zawsze przedstawiamy w scenariuszach: optymistycznym, realistycznym i pesymistycznym. Przy czym średni okres zwrotu zainwestowanego kapitału wynosi obecnie 7-8 lat.
To zależy od strategii. Leasehold (dzierżawa na 25-30 lat) jest tańszy na wejściu i często oferuje wyższe stopy zwrotu z najmu, ale po okresie dzierżawy nieruchomość wraca do właściciela gruntu. Freehold (prawo własności, najczęściej przez PT PMA) jest droższy i bardziej skomplikowany prawnie, ale nieruchomość staje się aktywem rodzinnym na pokolenia, które można odsprzedać z większym zyskiem. Doradzamy obie ścieżki w zależności od budżetu i celu. Coraz częściej spotykane są umowy z opcją przedłużenia na kolejne 30 lat, co daje łączny okres 60 lat bezpieczeństwa.
Polskie biuro nieruchomości na Bali to pośrednik. Bali Capital Partners to Twój partner przy inwestowaniu. Nie pracujemy na prowizji od sprzedaży jednego dewelopera. My, w oparciu o strategiczną rozmowę z Tobą, selekcjonujemy projekty z całej wyspy, które pasują do Twojego profilu ryzyka i celów kapitałowych. Jesteśmy po Twojej stronie stołu – dbamy o due diligence, strukturę prawną i długoterminową wartość.
Bezpieczeństwo to nasz fundament. Ryzyka istnieją – tak jak przy każdej inwestycji na każdym rynku. My je minimalizujemy poprzez: weryfikację deweloperów (historia, zrealizowane projekty, sytuacja finansowa), kontrolę stanu prawnego gruntu, rekomendowanie korzystania z escrow account (rachunku powierniczego), który chroni wpłaty inwestora, oraz analizę umów pod kątem zapisów niekorzystnych dla kupującego. Nie eliminujemy ryzyka rynkowego, ale eliminujemy ryzyko prawne i deweloperskie.
Oprócz ceny nieruchomości, należy doliczyć: opłaty notarialne i podatki (łącznie ok. 5-7% wartości transakcji), opłatę za przeniesienie praw (jeśli dotyczy), koszty due diligence (jeśli zlecamy dodatkowe audyty) oraz nasze wynagrodzenie za kompleksowe doradztwo i selekcję. Wszystkie koszty komunikujemy transparentnie na samym początku współpracy.
Uzyskanie kredytu hipotecznego w indonezyjskim banku jest bardzo trudne dla obcokrajowca. Praktyką rynkową jest finansowanie gotówkowe. Czasami deweloperzy oferują rozłożenie płatności na raty w trakcie budowy (0%). Alternatywą jest finansowanie we własnym zakresie lub kredyt pod zastaw polskiej nieruchomości.
Formularz

Zanim kupisz willę na Bali, przeczytaj ten raport.

Pobierz bezpłatny raport i umów się na konsultację z naszym zespołem.

  • Jak odróżnić kitchen-dewelopera od sprawdzonego partnera
  • 5 kluczowych zapisów w umowie leasehold
  • Realne koszty utrzymania i ROI w 7 lokalizacjach
  • Najczęstsze pułapki 2026 i jak ich uniknąć
Zobacz szczegóły raportu

Pobierz raport i umów konsultację

Wypełnij formularz – odezwiemy się w ciągu 24h.

Twoje dane są bezpieczne. Nie udostępniamy ich podmiotom trzecim. Wysyłając formularz, wyrażasz zgodę na kontakt w sprawie konsultacji. Polityka prywatności.

Dziękujemy!

Skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24 godzin. Raport otworzy się za chwilę.

Następny krok

Zabezpiecz swój kapitał w stabilnej jurysdykcji.

Prowadzimy ograniczoną liczbę klientów jednocześnie, aby zapewnić najwyższą jakość due diligence. Jeśli myślisz o inwestycji w 2026 roku – porozmawiajmy o Twojej strategii.

Zarezerwuj bezpłatną konsultację